미등기 새 아파트에 관한 내 전세 보증금 지키는 방법

2018년에 쏟아지는 입주 물량으로 새 아파트를 저렴한 전세가로 구하려는 세입자들이 알아야 하는 것들이 있다. 신규 입주 아파트의 전세계약은 상대적으로 전세보증금이 저렴한 반면 소유권 이전 등기가 되지 않은 미등기 아파트가 대부분이므로 전세계약을 할 때 주의해야 한다. 세입자가 새 아파트에 입주를 해도 등기할 때까지는 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고 전세권을 설정할 수가 없어서 보증금을 떼일 우려가 있다. 

신규 입주아파트 전세 계약 과정

 

먼저 입주예정일 3개월 전부터 전세계약서를 작성한다. 전세계약서에는 계약금, 잔금기일, 중도금 등은 반드시 기입되어야 하고 임대인과 임차인의 정보도 들어가야 한다. 매매대금 위조 방지를 위해서는 금액은 한글로 작성하고 특약사항은 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리 방법과 해약조건, 위약금에 대한 명시를 명확하게 기입해야 한다. 공인중개사를 끼고 계약했을 경우에는 부동산 상호와 주소, 연락처, 도장날인이 필요하다.

입주예정일 1개월 전에는 입주자 사전점검을 실시한다. 건설사에서 사전점검일 14일 전에 우편으로 안내물을 발송하며 현장에서 점검표를 작성하거나 점검요령, 하자보수 절차 교육을 진행한다. 또한 입주자들이 각자 입주할 집의 사전점검 후 점검표에 보수 하상을 작성하여 제출한다. 통상 입주 전에는 하자 보수가 완료되지만 입주자와 시공사의 견해차로 간혹 완료되지 않은 경우도 발생한다.

사전점검 시 준비물로는 계약서, 계약자 본인 신분증, 본인 미방문 시 가족관계 증명서류 등의 확인서류와 견본주택과 실제 마감재, 옵션사항 계약서와 비교를 위한 분양 당시 자료들(카탈로그, 모델하우스 사진), 도면 치수를 줄자로 확인하고 가구 구입에 필요한 사이즈를 측정하기 위한 줄자와 펜, 보수나 하자에 부착할 포스트잇과 촬영할 카메라, 전기 이상 여부 확인을 위한 전원코드 등이 준비물로 뽑힌다.

사용승인 후 입주 지정 기간은 약 45~60일이다. 새 아파트의 경우는 상용 승인 이후부터 등기를 낼 수 있기 때문에 아파트 건설업체에서 사용승인을 받은 후 소유권 보존 등기를 60일 이내에 신청해야 한다. 등기비용은 개인이 한다면 부담될 수 있기 때문에 주로 집단 등기로 하고 집단으로 하게 된다면 시간상 오래 걸리게 된다. 이후에 소유권 이전등기를 하게 되는데 보통 아파트 입주지정일로부터 1개월 이내로 완료한다.

신규 입주아파트 전세 계약 시 주의할 점(입주자)

 

분양받은 후 전매(한 번 산 것을 다른 사람에게 되팔아 넘기는 것)하는 경우가 종종 발생하기 때문에 계약 전 집주인으로부터 분양계약서 원본 확인을 요청해 집주인(수분양자)이 맞는지 확인하고 사본을 받아 보관해야 한다. 건설사(시행사)에 아파트 실제 소유주의 인적사항을 확인하는 절차도 필요하다

가압류ㆍ가처분 등은 소유권 이전을 막을 수 있기 때문에 입주센터에서 알아봐야 하고 특약사항에 ‘잔금(분양대금)을 전세금 잔금 날짜에 완납하지 않거나 등기신청을 이행하지 않을 경우 계약을 무효로 한다’는 조건을 명시하고, ‘분양대금 완납할 때에 동행한다’는 조건을 명시하는 건 하나의 안전한 방법이다.

공휴일에는 분양 계약서나 공문서 확인이 어려울 수 있어 피해를 줄이기 위해서는 가급적 공휴일은 피해서 계약하고, 전세금의 잔금은 평일로 맞추어 집주인이 잔금을 받는 즉시 분양대금을 완납하는지 확인하는 것이 좋고 계약금은 반드시 집주의 명의 계좌로 보내야 한다. 또 전세 보증금만으로 잔금을 완납할 수 있는지 집주인이 소유 이전 등기 후 대출을 받아야 한다면 은행 1 순위를 위해 세입자가 주소 이전을 해주어야 하는 경우도 발생하는데 이때 전셋값과 대출금의 합이 시세(하한가)의 70%를 넘는지 체크해야 한다.

미등기 입주 아파트도 임시사용승인만 나더라도 전입신고가 가능하고 임대차 계약서에 확정일자를 받았다면 주택 임대차 보호법에 적용받을 수 있으며 확정일자를 받아주면 우선변제권이 생겨 향후 경매가 진행되더라도 우선해서 임대보증금을 받을 수 있다. 하지만 미등기 입주 아파트는 사용승인일로부터 1년이 넘으면 은행에서 전세자금 대출을 받을 수 없다는 점도 알아둬야 한다.

신규 아파트 전세 시 주의할 점(집주인)

 

집주인은 세입자에게 입주 아파트 하자처리를 부탁하고 수리를 받을 수 있도록 조치를 취한다. 또한 리모컨 등 입주 아파트에 기본적으로 지급되는 품목을 세입자가 분실하지 않도록 계약서에 명시해놓는 것도 방법이다. 

기존 새 아파트는 등기부등본상 권리관계가 분명하게 드러나는 반면 미등기 새 아파트는 등기 전까지 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없다는 점으로 보면 확인해야 할 사항이 많다.